土地や建物を売って利益が出た年は、翌年に確定申告をします。税額は、いつ買ったか、いくらで買ったか、どんな特例の要件に当たるかで大きく変わります。国税で30年、調査する側にいた税理士が、売買契約書と手元の書類から、申告に必要なことをひとつずつ確認します。
初回 40分の相談は無料。売る前に、税金がどのくらいになりそうかを確かめたい方のご相談もお受けしています。
税金の額は、事実と申告の内容で決まります。このページでご案内するのは、決まりに沿って譲渡所得を計算し、使える特例を落とさずに申告するためのお手伝いです。
譲渡所得の税額は、売る前の確認で変わることがあります。
いつ、どのように手に入れたか（購入・相続・贈与）、誰が住んでいたか、売る相手は誰か、売買契約書や買ったときの書類が残っているかをうかがい、譲渡所得の計算と、使える特例の要件を一緒に確かめます。売却の価格や買主探しは不動産会社の、登記の手続きは司法書士の業務です。当事務所は、税金の計算と確定申告のご相談をお受けします。相続税の申告がからむ場合は、相続税申告のページでもご案内しています。
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、給与所得などとは分けて税額を計算します（分離課税）。譲渡所得の金額は、次のように計算します。
| 区分（売った年の1月1日の所有期間） | 税率 |
|---|---|
| 長期譲渡所得 （所有期間が5年を超えるもの） | 所得税15%・住民税5%令和8年中に売った場合は、令和2年12月31日以前に取得したものが該当します。 |
| 短期譲渡所得 （所有期間が5年以下のもの） | 所得税30%・住民税9%同じ不動産でも、売る時期が年をまたぐと区分が変わることがあります。 |
※ このほか、所得税額に対して2.1%の復興特別所得税がかかります。所有期間は、売った年の1月1日現在で判定します（売った日までの実際の期間ではありません）。
出典：国税庁 タックスアンサーNo.1440「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」・No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」・No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」・No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」
どの特例も、要件を満たし、確定申告をすることで適用を受けられます。主な要件の一部をまとめました。
| 特例 | 内容と主な要件 |
|---|---|
| マイホーム（居住用財産）を売ったときの特例 | 譲渡所得から最高3,000万円を控除所有期間の長短に関係なく適用できます。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売った相手が親子や夫婦など特別の関係がある人でないこと、売った年の前年・前々年にこの特例などを受けていないことなどが要件です。新しい住まいで住宅ローン控除を受ける場合は、併せて受けられないことがあります。 |
| マイホームを売ったときの軽減税率の特例 | 売った年の1月1日において家屋と敷地の所有期間がともに10年を超える場合、6,000万円以下の部分の税率を軽減課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分の所得税は10%、6,000万円を超える部分の所得税は15%で計算します。3,000万円の特別控除の特例と重ねて受けることができます。 |
| 相続した空き家（被相続人の居住用財産）を売ったときの特例 | 譲渡所得から最高3,000万円を控除（その家屋と敷地を取得した相続人が3人以上なら最高2,000万円）亡くなった方が一人で住んでいた、昭和56年5月31日以前に建築された家屋（マンションなど区分所有建物登記がされている建物を除きます）などが対象です。相続の時から売るまでに事業や貸付け、居住に使っていないことも要件です。令和9年12月31日までの売却で、売却代金が1億円以下であること、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、家屋の耐震リフォームか取壊しなどが要件で、市区町村の確認書が必要です。 |
| 相続財産を売ったときの取得費の特例 | 納めた相続税額のうち一定の金額を取得費に加算相続や遺贈で財産を取得し、その財産を取得した人に相続税が課税されている場合に、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売った場合に適用できます。相続した空き家の特例とは、どちらかを選びます。 |
※ 要約です。それぞれの特例には、ここに書いたもののほかにも要件があり、ほかの特例と重ねて受けられない組合せもあります。
出典：国税庁 タックスアンサーNo.3302「マイホームを売ったときの特例」・No.3305「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」・No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」・No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（いずれも令和8年4月1日現在法令等）／租税特別措置法第31条の3・第35条・第39条（e-Gov法令検索）
土地や家を売るのは、多くの方にとって一生に何度もないことです。国税で過ごした30年間、私は調査する立場で申告書を見てきました。あとから説明を求められやすいのは、取得費の根拠となる書類や、特例の要件に当たるかどうかの事実の確かめ方です。売買契約書を前に、どの特例が使えるのか、どの書類を残しておくべきかを、一緒に確かめていきます。不動産を売った年の確定申告のご相談は、私にお任せください。
代表税理士 ／ 元国税調査官
平野 和博税理士登録番号 144578
国税組織で30年にわたり、税務調査の第一線で経験を積んでまいりました。国税局では資料調査課（リョウチョウ）の実査官・主査を、税務署では特別調査班（トクチョウ）の統括官を経験。累計500件を超える調査に携わってきました。
当事務所では、法人・個人事業主の方の税務顧問のほか、相続税の申告もお受けしています。分離譲渡所得（土地・建物・株式・先物・FX等）は、報酬規程で、基本料金に20,000円〜（税別）を加算すると定めています。
最初の40分は無料でお話をうかがいます。売買契約書と、買ったとき（相続したとき）の書類があると、話が早く進みます（なくても構いません）。
熊本県の「令和8年 熊本県地価調査」（基準日 令和8年7月1日）では、TSMCが進出した菊陽町とその周辺の住宅地の平均変動率は、次のとおりでした。
| 市区町村（住宅地・抜粋） | 令和6年 | 令和7年 | 令和8年 |
|---|---|---|---|
| 菊陽町 | 11.5% | 8.2% | 3.6% |
| 大津町 | 10.8% | 6.8% | 4.0% |
| 合志市 | 7.6% | 4.2% | 3.4% |
| 熊本市東区 | 2.9% | 3.3% | 3.3% |
| 益城町 | 1.8% | 2.1% | 2.0% |
※ 対前年の平均変動率です（県の資料の表から5市区町村を抜粋）。県の資料では、住宅地について「菊陽町へのＴＳＭＣ進出の影響により、大津町などでは市区町村別平均変動率で大きく上昇してきたが、R7調査より上昇幅は縮小した」とされています。個々の土地の価格は、場所や形状などで異なります。
出典：熊本県「令和8年 熊本県地価調査 概要」（令和8年9月16日）
買ったときより高く売れた土地は、その分だけ譲渡所得が大きくなります。一方で、昔から持っている土地は、買ったときの金額が分からないことも少なくありません。熊本で土地や家を売るときによくある場面を、次のようにまとめました。
売った年の1月1日で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得です。売る時期によって区分が変わるため、契約の前に所有期間を確かめます。
取得費が分からない場合は、売った金額の5%相当額を取得費とすることができます。実際の取得費を示す書類が残っていないか、先に探します。
相続した空き家の特例と、相続税の取得費加算の特例は、どちらかを選びます。どちらも売る時期の期限があります。
災害のときに住んでいた家屋が滅失した場合、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、マイホームの3,000万円の特別控除の対象になるとされています（No.3302）。
調査する側にいた経験から、不動産を売ったときの申告で説明を求められやすいところをまとめました。売る前に確かめられるものもあります。
取得費は、買ったときの売買契約書や領収書などで確かめます。取得費が分からない場合は売った金額の5%相当額とすることができますが、実際の金額が分かればそれより大きくなることもあります。出典：国税庁 タックスアンサーNo.3252・No.3258
建物の取得費は、購入代金などから、所有していた期間の減価償却費相当額を差し引いて計算します。自宅など事業に使っていない建物は、事業用とは計算の方法が違います。出典：国税庁 タックスアンサーNo.3261
長期か短期かは、売った年の1月1日現在の所有期間で判定します。相続や贈与で取得した土地・建物は、原則として亡くなった方や贈与した方が取得した日から数えます。出典：国税庁 タックスアンサーNo.3202・No.3270
譲渡費用は、仲介手数料や売買契約書の印紙代など、売るために直接かかった費用です。固定資産税や、普段の修繕費のように、売るために直接かかったとはいえない費用は含まれません。出典：国税庁 タックスアンサーNo.3255
マイホームの特例は、売った相手との関係や、前年・前々年の特例の適用の有無も要件です。ほかの特例と重ねて受けられない組合せもあるため、どれを使うかを数字で比べます。出典：国税庁 タックスアンサーNo.3302・No.3306
令和8年中に売った場合の確定申告は、令和9年2月16日（火）から3月15日（月）までです。特例を受けるには、申告書に必要な書類を添付します。期限を過ぎてしまった場合も、まずはご相談ください。出典：国税庁 タックスアンサーNo.2020・No.3302
住み替えなどで自宅を売る方の、3,000万円の特別控除と軽減税率の特例の要件を確かめます。
相続税の申告をした方は取得費加算の特例も含めて、どの特例を選ぶかを比べます。
田畑や貸していた土地、使っていない土地を売る方の、取得費と譲渡費用を確かめます。
普段は年末調整で済んでいる会社員の方や、年金を受け取っている方の申告もご相談いただけます。
※ 対応エリアは熊本県内です（熊本市内の5区と、周辺の市町村を含みます）。来所が難しい方はオンラインでご相談いただけます。
不動産の売却のご相談とあわせて、よくお尋ねいただくテーマのページです。
申告書を見る目は、国税OBとして調査の現場で身につけたものです。
売買契約書・取得時の書類・譲渡費用の領収書から、取得費と譲渡費用を整理し、譲渡所得の金額を計算します。
マイホームの特例、相続した空き家の特例、取得費加算の特例などの要件に当たるかを、事実と書類で確かめます。
売る時期や相手によって、使える特例が変わることがあります。契約の前に、税金の見込みを一緒に確かめます。
譲渡所得の内訳書など、申告に必要な書類をそろえ、確定申告書の作成をお手伝いします。
申告のあとに税務署からお尋ねや調査の連絡があった場合も、税理士が対応します。顧問契約のない方は、税務調査対応の基本料金（個人200,000円〜）や立会料などが報酬規程どおりかかります（税別）。
相続や住まいのご事情をうかがいます。税理士法に基づく守秘義務のもとで取り扱います。
売った（売る）不動産と、手に入れたときの事情をうかがいます。事務所へのご来所、オンライン、お電話のいずれでも承ります。
お手伝いの範囲を決めて、費用をお示しします（お見積もりは無料です）。契約はご納得いただいてからです。
売買契約書、取得時の書類、譲渡費用の領収書、登記事項証明書などを確認します。
譲渡所得の金額を計算し、使える特例と必要な書類を確かめます。
確定申告書と譲渡所得の内訳書などをそろえ、期限までに申告します。
料金は、当事務所の報酬規程のとおりです（いずれも税別）。お見積もりは無料です。
| 項目 | 料金（税別） |
|---|---|
| 分離譲渡所得 （土地・建物・株式・先物・FX等） | 20,000円〜（加算額）基本料金に加算します。基本料金は料金プランをご覧ください。最終的な料金は、お客様と相談のうえ決定いたします。顧問契約をいただいていない方のご依頼の範囲や条件は、初回のご相談でご案内します。 |
| 税務相談・申告相談 | 5,000円〜初回40分のご相談は無料です。 |
| 相続税申告 | 基本報酬 300,000円〜相続人お一人につき10万円＋遺産総額の0.5%で計算します。土地・非上場株式の評価は別途お見積もりとなります。申告期限が間近に迫っている場合は、時間外対応として割増報酬が発生する場合があります。 |
※ 表示はすべて税別です。ほかの料金は料金プランをご覧ください。初回40分のご相談は無料です。
※ このページの制度の説明は、2026年（令和8年）10月に確認した国税庁・熊本県の公表資料と法令によります。今後の改正で変わることがあり、実際の税額はお一人おひとりの状況で決まります。相続税の申告は相続税申告のページへどうぞ。
売買契約書を前に、どの特例が使えそうか、
最初の40分で一緒に整理します。
