「修繕費で落とせる」は本当ですか？── 元国税調査官が見た、修繕費と資本的支出の境界線

不動産オーナーが、一番つまずく論点

国税の現場で30年仕事をしてきた中で、不動産をお持ちの方への調査でもっとも多く揉めた論点を一つ挙げるとしたら、迷わずこれを挙げます。

「その支出は、修繕費ですか？ それとも資本的支出ですか？」

物件のメンテナンスでお金を払うと、オーナーとしてはどうしても「修繕費で落としたい」と思われます。気持ちはよく分かります。一括で経費にできれば、その年の所得税はぐっと軽くなりますから。

ところが、税務の世界では、その支出が扱いがまったく違います。

この判定が想像以上に難しく、調査現場でも本当に頻繁に争点になってきました。

判断基準は、「金額」ではありません

よく誤解されているのが、「金額が小さければ修繕費、大きければ資本的支出」という単純な見方です。確かに金額基準も一部にはありますが、本質はそこではありません。

本当のポイントは、その支出が、

ここの客観的な判断です。「高めた」「延ばした」と言えるなら資本的支出、そう言えないなら修繕費。シンプルなようでいて、現場ではこの判断が非常に難しいのです。

私が実際に指摘した、「貸家の塗装」事案

「塗装＝修繕費」ではないのです

この事案でお伝えしたいのは、「塗装はすべて資本的支出だ」ということではありません。お伝えしたいのは、

同じ“塗装”という支出でも、塗った対象によって結論がまったく変わる

ということです。木部の上塗りで原状回復に近いものもあれば、今回のように素材そのものを守り、寿命を延ばす役割を果たす塗装もある。工事の名前だけでは、判断はできません。

そして調査官は、まさにここを丁寧に見ます。

「修繕費」と書かれた一行の裏側に、何が行われていたのか――ここまで確認したうえで、初めて判定が下されるのです。

こういった事例は、本当に山ほどあります

私の経験上、修繕費と資本的支出の判定で揉めた事案は、本当に山ほどあります。

• 屋根の葺き替え
• 給排水管の更新
• 床・天井のリフォーム
• 設備の入れ替え
• 外構工事

どれも一見「修繕」のように見えて、実態は資本的支出に近いものが混ざっていることがよくあります。そして怖いのは、一度否認されると、その年だけでなく過去にさかのぼって修正、しかも金額が大きいのが、この論点の典型的なパターンだということです。

一括で経費にしたつもりが、何年もかけて取り戻す形になり、しかも追徴税額・加算税まで上乗せされる――オーナーの手取りキャッシュにダイレクトに響く話なのです。

困ったときは、仁王さん通り税務会計にお任せください

修繕費か資本的支出か。これは、領収書を見ただけでは判断できない論点です。施工対象が何で、どんな材料が使われ、何の目的の工事だったのか。個別具体的に内容を検討する必要がある論点なのです。

そして、これを「なんとなく修繕費」で処理してしまうと、調査の場で修正申告・追徴税額という形で、ずっと後から請求書が届くことになります。

私は調査する側として、この境界線で痛い思いをされたオーナーを、数えきれないほど見てきました。工事を発注する前、または領収書が手元に届いた段階で、税理士に一声かけておく。たったそれだけで、後の景色はまったく変わります。

不動産の税務や日々の経費判断のご相談は税務顧問、税務調査への対応は税務調査対応のページもあわせてご覧ください。

物件をお持ちの方、これから工事を予定されている方――「これって、修繕費で大丈夫かな？」と少しでも引っかかったら、その時点でご相談ください。困ったときは、ぜひ仁王さん通り税務会計にご相談ください。